不動産鑑定士
不動産鑑定評価基準に基づいて土地や建物の経済的価値を判断し、適正な価格を決める。
仕事内容
依頼者から鑑定の申し込みがあると、まず、その土地や建物についてどれほどの費用で作られているのか、近接地域や類似事例ではどれくらいの価格で取引されているのか、それを利用するとどれほどの利益が得られるかなどを調査し、分析する。そして不動産鑑定評価基準に基づいて、総合的に判断し、適正な価格を求め、経過と結果を「不動産鑑定評価書」に取りまとめ、依頼者に説明と報告をする。また必要に応じて不動産利用のコンサルティング等も行う。
◇ よく使う道具、機材、情報技術等
文書作成ソフト（Word、一太郎等）、パソコン
主なタスク
- 鑑定結果について鑑定評価書としてとりまとめ、依頼者に報告する。（実施率 1%）
- 評価基準に自らの経験などを加えて総合的に判断し、不動産の適正な価格を決める。（実施率 1%）
- 鑑定を依頼された土地や建物の調査を行い、周辺地域の情報を収集する。（実施率 1%）
- 不動産売買の価格が適正かどうかを判断する。（実施率 1%）
- 評価方法などに関する新しい知識を習得する。（実施率 1%）
- 課税対象となる不動産の鑑定をする。（実施率 1%）
- 競売物件など訴訟事件に関する不動産の鑑定をする。（実施率 1%）
- 不動産が真正な登記名義か確認する。（実施率 1%）
- 不動産の鑑定評価などの問題についての相談に応じる。（実施率 1%）
- 国有財産や公共用地などの取得または処分に関する鑑定をする。（実施率 1%）
- 金融機関の融資を受ける場合の担保不動産の鑑定をする。（実施率 1%）
- 証券化不動産を評価する。（実施率 1%）
雇用形態（働いている人の割合）
労働条件の特徴
収入面では、企業に勤めた場合は、専門職として処遇される。個人で経営している人は、努力次第で多くの収入を得ることもできる。
仕事は民間法人、国又は地方公共団体などからの依頼である。
豊富な経験が必要とされることから40歳代が３割弱を占めて最も多いが、60歳以上も４割超を占める。（2017年時点*）。
*国土交通省 土地・建設産業局 地価調査課
不動産鑑定士の年収
不動産鑑定士の平均年収は583万円（令和7年賃金構造基本統計調査「他に分類されない専門的職業従事者」・全国）。中央値の目安は542万円、年収レンジは393〜1,011万円、上位10%は868万円です。
あなたの年収は、同じ年代の不動産鑑定士の中で上位何％？
入れた年齢・年収は送信・保存しません（この画面の中だけで計算）。同年代の分布は、この職業の年収の分布と年代別の年収（賃金構造基本統計調査の年齢による差から推計）から出しています。
不動産鑑定士の時給2,876円は、最低賃金（全国加重平均1,177円・2026年度）の2.4倍です。都道府県別の最低賃金 →
年代別の年収推定
平均年収と平均年齢（41.7歳）から、賃金構造基本統計調査の年齢階級別賃金の形に合わせて推計。
経験年数別の年収推定
雇用形態別の年収推定
年収の推移（統計の年ごと）
| 調査年 | 年収 | 就業者数 | 有効求人倍率 | 求人賃金（月額） |
|---|---|---|---|---|
| 2021年 | 584万円 | — | — | — |
| 2022年 | 580万円 | — | — | — |
| 2023年 | 551万円 | — | 0.92倍 | 23.8万円 |
| 2024年 | 591万円 | — | 0.81倍 | 24.5万円 |
| 2025年 | 583万円 | — | 0.77倍 | 25.7万円 |
不動産鑑定士の将来予想年収（3年後・5年後・10年後）推定
現在583万円 → 3年後 622万円 → 5年後 649万円 → 10年後 722万円（10年後の予想レンジ 621〜839万円）。年率の伸びは+2.2%と見ています。
年率の伸びの内訳
将来予想年収 ＝ 現在の年収 ×（1＋年率の伸び）^年数。年率の伸びは、賃金の基本の伸び率に、有効求人倍率・求人賃金の前年差・AI代替リスクを足し引きして職業ごとに決めています。予測は保証ではありません。計算のしかた →
不動産鑑定士の将来性スコア
各要素は全職業の中での順位（0〜100）。配点：求人需要25・賃金の勢い15・年収水準15・AI耐性25・人手不足10・参入障壁10。
不動産鑑定士のAI代替リスク
AIによる仕事内容の変化
解説は準備中です。
AI代替リスクは、job tag の調査データ（仕事の性質・仕事の内容・スキル・知識）から、AI・ソフトウェアに置き換わりやすい要素と置き換わりにくい要素を比べて、全職業の中での相対的な位置を 0〜100% にした推定値です。考えかた →
不動産鑑定士の求人需要
有効求人倍率が1倍を超えると、求職者より求人の方が多い（人手不足）状態です。求人数の予測は、求人倍率・求人賃金の勢い・AI代替リスクからの推定です。
アメリカでは：不動産鑑定士・固定資産評価員の年収・将来性
不動産鑑定士に当たるアメリカの職業「不動産鑑定士・固定資産評価員」（米国の職業分類 13-2023）の年収の中央値は約0万円（—・1ドル157.25円で換算）。
| 日本：不動産鑑定士 | アメリカ：不動産鑑定士・固定資産評価員 | |
|---|---|---|
| 年収（日本＝平均・米国＝中央値） | 583万円 | — |
| 上位10% | 868万円 | — |
| 10年後の予想年収 | 722万円 | — |
| 将来性スコア | 53 | 37 |
| AI代替リスク | 67% 高い | 74% 高い |
| 求人需要 | 求人倍率 0.77倍 | 雇用の増減予測 — ・BLS |
| 就業者数 | — | — |
| 時給（平均） | 2,876円 最低賃金の2.4倍 | — |
| 最低賃金 | 1,177円 全国加重平均・2026年度 | 1,140円 連邦 $7.25。州ごとにもっと高い額あり |
米国のデータは BLS（労働統計局）の OEWS と雇用予測、O*NET。米国の金額は1ドル157.25円で円に換算（為替は毎日更新）。日本は平均値・米国は中央値で、調査の職業の範囲も違うため、目安として見てください。アメリカの職業のくわしいデータ（英語）→
世界では：技術者・准専門職の平均月収を国別に比べる
不動産鑑定士は国際標準職業分類で「技術者・准専門職」に入ります。132か国・地域の技術者・准専門職の平均月収を円に直すと、日本は月39.2万円で33位、1位はルクセンブルクの月150万円です。アメリカは月102万円で日本の2.6倍。物価の違いをならした購買力平価では、日本は29位です。
「技術者・准専門職」全体の平均で、不動産鑑定士だけの値ではありません（医療技術者（臨床検査技師・放射線技師など）、技術者の補助、営業職、不動産仲介、パイロット・航海士など。）。日本は賃金構造基本統計調査のきまって支給する現金給与額（賞与を含まない月の額。賞与込みの月平均は49.1万円）、ほかの国は ILO の統計（各国の最新年）を今日の為替で円に換算。技術者・准専門職の世界ランキングを全部見る →
不動産鑑定士に必要なスキル・資格
必要スキル
job tag のスキルのレベル（就業者の調査）。
必要な知識
仕事の中身（よく行う活動）
必要資格
job tag の「関連資格」。必須の資格か推奨の資格かは「就くには」の文で確かめてください。
学歴（働いている人の割合）
入職前の訓練期間
入職前の実務経験
なる難しさ：★★★★★ 難しい（学歴・訓練期間・実務経験・資格から）
不動産鑑定士になるには（未経験からの方法）
就くには（job tag）
受験資格に制限はないが、公認会計士試験や司法試験に合格すると一部試験が免除となる。試験合格後、実務修得において不動産鑑定士となるのに必要な技能及び高度な専門的応用能力を修得し、国土交通省の修了考査を受けたのち、同省に備える不動産鑑定士名簿に登録、その資格を有する。
資格取得後は、企業内鑑定士として、鑑定評価を行ったり、独立開業して事業を始めることができる。
土地や建物には非常に多くの法律、規制、助成措置等が関連しているため、豊富な知識と経験が必要である。
不動産鑑定士のキャリアルートと年収アップ方法
解説は準備中です。